Bolånekalkylator

Så fungerar bolån i Sverige

När du köper en bostad i Sverige finansierar du normalt köpet med en kombination av eget kapital och bolån. Storleken på lånet i förhållande till bostadens värde kallasbelåningsgrad och är avgörande för både räntan och kraven på amortering.

• Kontantinsats: Minst 10% av bostadens pris måste betalas med egna pengar
• Bolån: Får uppgå till högst 90% av bostadens värde (bolånetaket, höjt från 85% 2026)
• Pantbrev och lagfart: Tillkommande kostnader vid köpet

Bunden vs. rörlig ränta

Bunden ränta

Med bunden ränta låser du räntan under en bestämd period, till exempel 1, 3 eller 5 år. Det ger trygghet och en förutsägbar månadskostnad, men oftast till en något högre ränta än den rörliga.

• Fast månadskostnad under bindningstiden
• Skydd mot räntehöjningar
• Lätt att budgetera
• Ofta högre ränta än rörlig
• Ränteskillnadsersättning kan tas ut vid förtidig lösen

Rörlig ränta (3 mån)

Med rörlig ränta (oftast tremånadersränta) justeras räntan löpande. Du kan ofta få en lägre ränta, men med risk för höjningar.

• Ofta lägre ränta
• Flexibelt att lösa lånet i förtid
• Osäker framtida månadskostnad
• Risk vid räntehöjningar

Vad är amorteringskravet?

I Sverige finns ett lagstadgat amorteringskrav som styr hur mycket du måste betala av på lånet varje år. Sedan 1 april 2026 beror kravet enbart på belåningsgraden:

• Belåningsgrad över 70%: minst 2% av lånebeloppet per år
• Belåningsgrad 50–70%: minst 1% av lånebeloppet per år
• Belåningsgrad under 50%: inget lagstadgat amorteringskrav

Ränteavdrag på räntekostnader

I Sverige får du göra ränteavdrag i deklarationen. Avdraget innebär att en del av dina räntekostnader minskar den skatt du betalar:

• Upp till 100 000 kr i ränteutgifter: 30% avdrag
• Över 100 000 kr: 21% avdrag på den överstigande delen

Avdraget kräver att du har ett underskott av kapital, det vill säga att dina räntekostnader är större än dina kapitalinkomster.

Tips inför bostadsköpet

• Spara till minst 10% kontantinsats – gärna mer för bättre villkor
• Begär ett lånelöfte innan du börjar buda på bostäder
• Jämför flera banker – förhandla alltid om räntan
• Tänk på räntekänsligheten – räkna på hur en högre ränta påverkar din ekonomi
• Glöm inte kringkostnaderna – pantbrev, lagfart och flytt

Vad påverkar din månadskostnad mest?

I fallande ordning av betydelse:

1. Lånebeloppet – ju mer du lånar, desto mer betalar du
2. Räntan – även små ränteförändringar får stor effekt över tid
3. Amorteringen – högre amortering ger högre månadskostnad men mindre skuld
4. Löptiden – påverkar hur snabbt lånet betas av